Восени очікується зростання цін на первинному ринку житла на 3-5% у гривнях. Це буде локальне підвищення, що торкнеться окремих проєктів із високим попитом.
Якщо ситуація на валютному ринку залишатиметься відносно стабільною, а інфляція поступово знижуватиметься, то в 70% об’єктів ціни зміняться несуттєво.
Найбільше зростання, найімовірніше, буде в сучасних багатофункціональних ЖК live-work-play, вертикальних курортних комплексах та апарт-готелях. Тут ціни залежатимуть від концентрації попиту, стадії будівництва та локації.
Валютна прив’язка вже не працює
Ринок переживає період “когнітивного дисонансу”. Прив’язка вартості квадратного метра до курсу долара, яка довго була базовою, уже не є ключовим індикатором.
В умовах війни Нацбанк перейшов на режим “керованої гнучкості” курсу. У держбюджет-2025 закладений середньозважений курс 45 грн/дол. Прогнозували, що в четвертому кварталі він може сягнути 46-47 грн, але наразі він у середньому на 1% нижчий за початковий курс року, тобто не перевищує 42 грн.
Читайте також:
“Первинка” померла, хай живе оренда. Що відбувалось на ринку нерухомості у 2024 році
Наприкінці 2024 року більшість девелоперів закладали у вартість 1 кв. м курс із “запасом”. Однак у 2025 році стало очевидно: вартість будівельних робіт – найточніший індикатор інфляції. У 2025-му собівартість зведення зросла на 12-17% у гривні і для більшості гравців це зараз головний орієнтир ціноутворення.
За даними компанії ЛУН, у першому півріччі 2025 року ціни на новобудови в більшості областей та Києві зросли на 1-14% у гривні. В окремих рекреаційних локаціях зростання перевищило 15%.
Коли завищені ціни доводиться знижувати
На початку 2025 року ринок жив у режимі “ціни наперед”: їх підняли, очікуючи зростання курсу долара. Проте попит “охолодив” девелоперів: коли житло не купують, доводиться робити акції, знижки, майже безвідсоткове розтермінування.
Водночас є регіони, де ціни стабільно ростуть і там ще далеко до “стелі”. Це передусім Івано-Франківська, Львівська, Закарпатська області, а також Київ і область. З початку року в цих регіонах зростання становить 10-12% у гривні.
Нові вимоги покупців
Покупець змінився. Якщо пʼять-сім років тому лише 2-3% об’єктів були комплексними та концептуальними, то зараз таких уже 5-7% і ця частка зростає.
Парадоксально, але реальні покупці тепер готові платити на 15-20 тис. грн більше за квадратний метр за умови якісного будівництва, продуманого планування, готового ремонту, самодостатньої інфраструктури, безпеки, рекреаційних зон, високого рівня сервісу та інвестиційного потенціалу.
Формула придбання теж змінилася. Раніше було “вкласти – жити”, тепер – “вкласти – жити – продати – заробити”. На ринку з’являються міксовані формати, коли покупець отримує право власності в комплексі з готельним сервісом. Поки що це здебільшого курортні проєкти, але вони вже змінюють уявлення про житло.
Чого чекати восени
Найбільший виклик для ринку – війна. Це ключовий стримувальний фактор, бо покупці не можуть будувати довгострокові плани в умовах невизначеності.
Різких цінових стрибків восени чекати не варто. Зростання торкнеться лише окремих проєктів з високим попитом. У концептуальних комплексах ціна від старту будівництва до здавання може піднятися на 35-40%, але стандартні проєкти, спроєктовані три-чотири роки тому, стають дедалі менш конкурентними.
Ринок диференціюється за ціною та якістю. Перемагатимуть ті, хто вміють не просто зводити будинки, а створювати середовище для життя, роботи та відпочинку в безпеці та з перспективою зростання вартості.
