У 2025 році середня ціна квадратного метра у новобудовах у Празі перевищила 5,8 тис. євро, у Будапешті – 3,7 тис. євро, у Варшаві – 3,2 тис. євро, а у Копенгагені – 7,1 тис. євро. Навіть у містах із нижчими доходами, як Афіни чи Братислава, вартість житла перевищує 2,5 тис. євро за квадратний метр.
За даними LUN, у жовтні 2025 року середня ціна квадратного метра у Києві становить 1,31 тис. дол., або приблизно 1,23 тис. євро. Навіть у преміальному сегменті ціна лише 3,29 тис. дол., у бізнес-класі – 1,74 тис. дол., у комфорті – 1,12 тис. дол., а в економі – 950 дол.
Це в рази нижче, ніж у будь-якій столиці ЄС. У результаті Київ нині залишається останнім великим європейським мегаполісом, де квадратний метр коштує на рівні середніх місячних доходів, а ринок лише готується до нового циклу зростання.
Десять років, які змінили Європу, але не Україну
Щоб зрозуміти масштаби розриву, достатньо подивитись на динаміку за останнє десятиліття.
Реклама:
За даними Deloitte Property Index 2025, середні ціни на житло у Європі зросли за 10 років у середньому на 83%, а у низці столиць – більш ніж удвічі.
Прага – з 2,7 тис. євро за метр квадратний у 2014 році до 5,8 тис. євро у 2025 (+115%);
Варшава – з 1,6 тис. євро до 3,2 тис. євро (+100%);
Будапешт – з 1,7 тис. євро до 3,7 тис. євро (+117%);
Копенгаген – з 3,8 тис. євро до 7,1 тис. євро (+86%);
Париж – із 8 тис. євро до 12,2 тис. євро (+52%).
Читайте також:
Як правильно вкладати в нерухомість
За цей самий час у Києві ціна знизилась. За даними LUN, у 2014 році квадратний метр у столиці України коштував 1,45 тис. дол., а у 2025 – 1,31 тис. дол., тобто -10% у доларовому еквіваленті.
Реклама:
Якщо ж врахувати інфляцію американської валюти за десятиліття (понад 30%), то у реальних цінах українська нерухомість подешевшала майже на 40%. Жодна інша європейська столиця не демонструє подібної стагнації.
Коли собівартість наздоганяє ринок
На перший погляд, така різниця може здаватися відображенням різниці у доходах. Але економіка будівництва говорить інше. У 2021 році собівартість будівництва квадратного метра житла в Києві становила близько 650-700 дол. У 2025 році – уже 900-1000 дол. Тобто собівартість збільшилась на 40-50%, тоді як ринкова ціна – лише на 10-15%.
У ЄС ситуація протилежна: там собівартість становить 30-40% ринкової ціни, тоді як в Україні – 70-75%. Це означає, що ціни в Києві зараз нижчі від економічно обґрунтованого рівня, і ринок просто не може довго залишатись у такій площині.
Додатково на ситуацію тисне дефіцит пропозиції. Кількість активних новобудов у продажу на жовтень 2025 року скоротилася до 179 об’єктів, що майже вдвічі менше, ніж у 2020 році. Будівельні компанії обережні: через війну нові проєкти запускають лише ті, хто має стабільне фінансування. Це означає, що у міру стабілізації ситуації на ринку пропозиція не зможе задовольнити попит, – і ціни неминуче підуть угору.
Житло як інвестиція: вища дохідність при нижчому вході
На розвинених ринках Європи інвестори у житло можуть розраховувати на 3-4% річної орендної дохідності. В Україні цей показник удвічі більший – 6-8%, а в окремих сегментах (малогабаритні квартири, short-term rental) доходить до 10%.
І це при тому, що вартість вхідного квитка у Києві – у 3–4 рази нижча.
Однокімнатну квартиру у новому комплексі комфорт-класу можна придбати за 70-80 тис. дол., тоді як аналог у Варшаві коштує 200-250 тис. дол., а у Празі – 300-350 тис. дол.
За класичною логікою інвестування, чим нижча стартова база й вищий ризик, тим більший потенціал зростання. Український ринок наразі перебуває саме в цій фазі.
Після війни – ефект відновлення
За даними заяв, поданих через “Дію”, в Україні пошкоджено або зруйновано понад 60 млн квадратних метрів житла.
Для компенсації цих втрат необхідно щороку додатково будувати щонайменше 5 млн квадратних метрів протягом 12 років. Для порівняння, у 2021 році в Україні звели близько 11 млн квадратних метрів, а у 2023-2024 – менше 5 млн. Отже, попит на нове житло у післявоєнний період буде колосальним.
Читайте також:
Найтвердіша валюта – бетон
Міжнародна практика свідчить, що такі відновлювальні цикли створюють багаторічний економічний ефект. У Польщі після вступу до ЄС (2004 рік) обсяг будівництва зріс удвічі, а ціни – утричі. У Хорватії після війни 1990-х подорожчання житла становило понад 250% протягом 10 років. А в Німеччині після возз’єднання (1990-ті) східні землі показували приріст на 10-15% щороку протягом перших семи років.
Для України подібна траєкторія зростання виглядає цілком реалістичною.
Європейський ринок: дорогий квадрат і низький запас міцності
Парадокс полягає у тому, що Європа дорожчає, але не росте. У багатьох країнах ЄС ринок житла вже перегрітий. У Німеччині у 2024-2025 роках обсяги будівництва впали на 25%, у Франції – на 17%, у Швеції – на 40%, що призвело до заморожування сотень проєктів.
При цьому середня ціна залишається рекордною, а купівельна спроможність населення – падає.
Читайте також:
Що відбувається з ринком нерухомості
Згідно з даними Eurostat, у 2025 році лише 22% молодих європейців до 35 років можуть дозволити собі купити власне житло, тоді як у 2014 році таких було 31%.
Український ринок, навпаки, має низьку базу, потенціал доходів і державні програми підтримки (“єОселя”, “єВідновлення”), які вже стали каталізаторами повернення попиту.
Ринок, який готується до стрибка
Україна – єдина країна Європи, де квадратний метр житла в низці проєктів сьогодні коштує в ціну собівартості, а решта – продається з мінімальною націнкою, враховуючи термін вкладень коштів. При цьому якість будівництва, архітектура і матеріали вже давно відповідають європейським стандартам, а економічні умови – змінюються швидше, ніж будь-де у регіоні.
Київ і великі міста України стоять на порозі нового цінового циклу. І якщо європейські ринки сьогодні борються з перегрівом, український – навпаки, ще не відійшов від точки мінімуму. За оцінками девелоперів, реальна справедлива ціна квадратного метра в Києві – 2,5-3 тис. дол., тобто вдвічі вище поточного рівня. І, з огляду на досвід європейських столиць, скорочення цього розриву – лише питання часу.
