Український девелопмент переживає четвертий рік турбулентності, але це не застій, це трансформація. Бізнес не тільки встояв, а й навчився адаптуватися: з’явилися нові моделі інвестування, змінилася логіка попиту, а архітектори отримали небачений досі простір для стратегічного мислення.
Ринок став іншим: більш складним, але й більш чесним. Про нього варто говорити без ілюзій і з розумінням реальних точок зростання.
Хронологія трансформацій
2022: відновлення, локальна мобільність і розрив між регіонами.
Після звільнення Київщини головним завданням ринку було повернення будівництва до життя, “щоб крани знову крутилися”.
На заході почався справжній девелоперський бум: Ужгород, Львів, Івано-Франківськ, Буковель. Київські забудовники масово туди націлилися, але майже нічого не реалізували. Звісно, про все можна домовитися, так влаштований бізнес, але це абсолютно інша культура ведення бізнесу, інше розуміння якості, підходів, отримання дозвільної документації. Схожа ситуація була і у 2014 році. Деякі столичні компанії там будують, але це точно не стратегічний напрямок їх розвитку.
2023: очікування, хвиля інвестпроєктів і нові типи девелоперів.
Це був рік очікувань: від контрнаступу до припливу мікроінвестицій.Замість традиційного житла будувалися логістичні об’єкти, готелі, виробничі майданчики. Компанії стали активно залучати кошти дрібних інвесторів.
Внісши 1-2 тис. дол., можна було стати співінвестором логістичних центрів з гарантованим прибутком. Це спрацювало в момент, коли люди вже не хотіли вкладати в житло, бо це довго, дорого і не стабільно, але гроші на інвестиції мали.
Через валютні обмеження в будівництво почати вкладати кошти непрофільні бізнеси. АТБ, ОККО та інші стали таким чином диверсифікувати ризики. Їм вигідно купити ділянку в Києві і побудувати БЦ, що залишиться в них у власності. Зараз такі бізнеси не заробляють, але нерухомість не знецінюється, особливо в столиці.
Якщо такий проєкт коштує 2 млн, то і через пʼять років компанія отримає за нього ці ж гроші. Змінилася логіка. Раніше девелопери будували БЦ, щоб через сім років окупити його завдяки оренді і почати заробляти, а зараз це реальна реінвестиція.
2024: невизначеність і стратегічні проєкти.
Усі чекали на вибори в різних сенсах та стабілізації глобального контексту. Багато проєктів, що були запущені як інвестиційні, почали стагнувати. Зацікавленість в інвестиційних проєктах порівняно з попередніми роками значно знизилася.
У багатьох девелоперів повисло питання, що будувати. За відчуттями, 2024 рік був дуже схожим на початок 2022-го, коли не було жодного розуміння, що далі.
Масштабного будівництва ніхто вже не починав. Будували маленькими шматочками: збудували секцію – продали, збудували – продали. У Києві попит зараз винятково на готове житло або на те, що ось-ось буде здане в експлуатацію, і забудовник пропонує якісь суперпропозиції та розтермінування.
2025: пошук нових сенсів і відповідального ризику.
Минули пів року і ми бачимо, що ринок завмер, але під поверхнею є динаміка.Зросла потреба в нових ідеях. Архітектурна сфера в такі часи працює на перспективу. За ці чотири роки більшість девелоперів розглядають стратегічні варіанти, оцінюють ділянки та розробляють проєкти.
Читайте також:
Криза новобудов у Києві
На цьому етапі активно залучаються проєктні компанії з роботою на перспективу, тож це час розквіту молодих і маленьких архітектурних компаній. Зараз усім усе потрібно швидко і гнучко. Усі шукають “священний грааль”, що саме зараз потрібно розвивати на ринку, тестують різні варіанти, шукають свіжий погляд.
Стала помітною ще одна тенденція: пошук внутрішньої стійкості після скорочення донорських програм. Іноді саме їх відсутність запускає найкреативніші сценарії.
Що нового
Якщо говорити про розподіл ринку, то більша частка замовлень і ресурсів завжди була за державними замовленнями. Навіть у 2024 році ключовими проєктами стали переважно державні або спільні проєкти з міжнародними партнерами.
На ринку житла на півночі і в центрі України продажів дуже мало: 1-2% і ще 3% за “єОселею”. Статистика відверто лякає. Програми відбудови “єОселя” та “єВідновлення” хороші за задумом та умовами, але точно потребують спрощення процедур. Клієнтів, яким схвалюють ці запити, доволі низький відсоток.
При цьому багато компаній продовжують будувати, залучаючи кошти з непрофільних бізнесів. Щоб розворушити ринок, девелопери впроваджують підходи, які до великої війни видавалися нереалістичними, наприклад, розтермінування після здачі, коли людина виплачує квартиру, у якій живе.
Де і в що інвестувати
Я скептик щодо інвестування в нерухомість зараз. Найкращий підхід – диверсифікація. Однак столиця завжди залишається столицею. Тут вартість нерухомості ще ніколи не падала. Вона може погано продаватися, але вартість квадратного метра тримається бетонно. Тож це робоча схема, якщо потрібно “припаркувати” кошти. Особливо цінна нерухомість біля метро на правому березі.
Надійність зараз особливо в ціні, тож інвестувати в готову нерухомість або в проєкти, у яких уже здані попередні черги, – досі актуальна порада.
Офісні, громадські, складські приміщення – складніше питання, але й маржинальність тут потенційно вища. Багато залежить від району і його потенційного розвитку. Раніше комерційні приміщення не продавали до закінчення будівництва, бо за цей час вони могли втричі вирости в ціні. Зараз вони продаються вже на початку і для перспективи це дуже цікавий варіант інвестицій.
Я люблю проєкти мікроінвестування, де можна купити акції компанії за 1-10 тис. дол. і стати співвласником бізнесу. Тут важливо якісно перевіряти самі проєкти, оскільки на ринку є багато сумнівних кейсів і недостовірних розрахунків.
Інвестуючи в нерухомість на заході країни, варто враховувати, що в цьому регіоні досить низька орендна ставка. При виборі об’єкта інвестицій треба добре розрахувати всі показники, бо київські підходи там працювати не будуть.
Криза – це час для тих, хто вміє створювати і закохувати у свої ідеї. Я особливо ціную проєкти, які, окрім функціональності та економічної цінності, несуть сенси, що формують культуру, адже це одне з базових завдань архітектури.
Наприклад, наша локація Zenyk art gallery, що вже встигла стати культовою у Львові. Це вічні цінності, у які завжди доцільно вкладати і які ми продовжуємо виборювати щодня: на лінії зіткнення і на архітектурних мапах.
