Велика війна зробила дефіцит житла одним із ключових викликів для України. За оцінкою RDNA5, підготовленою урядом та міжнародними організаціями, житловий сектор постраждав чи не найбільше, а в наступні десяти років на його відновлення необхідно майже 90 млрд дол.
Пошкоджено або зруйновано близько 14% житлового фонду країни, що вплинуло на понад 3 млн домогосподарств. Водночас значна частка із 4,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб (ВПО) втратила житло або не має можливості повернутися додому.
Влада визначила житловий сектор одним із пріоритетів публічних інвестицій. Згідно із Середньостроковим планом пріоритетних публічних інвестицій на 2026-2028 роки, загальна вартість державних програм у напрямі “Житло” перевищує 234 млрд грн. Скільки квадратних метрів побудують за ці гроші?
Дослідження ГО “Центр оцінки ризиків” виявило, що держава не дотримується єдиного підходу до визначення вартості будівництва квадратного метра житла і, відповідно, планування такого будівництва. Порівняння офіційних нормативів, бюджетних розрахунків і контрактних цін міжнародних проєктів, що працюють за власними процедурами поза Prozorro, демонструє абсолютно різні ціни.
Написано одне, а на практиці – інше
Вартість квадратного метра залежить не лише від матеріалів, технологій, регіону чи архітектурних рішень, а й від моделі реалізації проєкту. І найбільш показовим є те, що найдорожче житло, як виявилося, будують не приватні девелопери.
Мінрозвитку щокварталу затверджує показники опосередкованої вартості спорудження житла і робить це за наказом ще 2005 року, в якому вказано, що саме на цих показниках обраховується обсяг державних інвестицій у будівництво житла для громадян, які потребують поліпшення житлових умов та підтримки. Станом на 1 квітня 2026 року офіційна вартість будівництва житла становила 26 623 грн/кв. м (528 євро) площі готової квартири.
Втім, не схоже, що держава використовує власні нормативи. Це добре видно у програмі будівництва соціального житла, зокрема для ВПО, бюджет якої становить 126 млрд грн. Для неї ціна визначена на рівні 42 тис. грн/кв. м, але не готової площі квартири, а загальної в будинку, що становить 50,4 тис. грн/кв. м (999 євро) готової площі квартири. І це в 1,8 раза більше аніж норматив Мінрозвитку.
Тобто, уряд формує показники опосередкованої вартості будівництва, але при прогнозуванні витрат закладає вартість зведення житла майже вдвічі вищу від власних розрахунків, без оприлюднення будь-яких обґрунтувань такої вартості.
Читайте також
Кого вважають ВПО та які пільги можна отримати
Чому держава ігнорує власні розрахунки? У відповідь на запит щодо того, як була сформована ціна на рівні 50,4 тис. грн/кв. м, Мінрозвитку повідомило, що звернулося до органів місцевого самоврядування і на підставі наданих ними даних визначило вартість будівництва. Зауважимо, що ця цифра включає ще й ремонт у квартирах.
50,4 тис. грн/кв. м – це багато чи мало? Наскільки обґрунтовані ці розрахунки? Ми проаналізували вартість будівництва житла в різних моделях реалізації та з різних джерел фінансування: проєкти приватних девелоперів, держави та міжнародних організацій.
Інтуїтивно може здаватися, що найдорожче житло мають будувати приватні девелопери, адже, на відміну від держави, вони власним коштом купують або орендують землю, підводять інженерні мережі, закладають прибуток та працюють у логіці ринкової дохідності.
З державою та міжнародними організаціями все інакше, оскільки їхня мета – не отримання прибутку, а забезпечення потреб населення у житлі. Але чи впливає це на вартість будівництва житла?
Порівняння проєктів
Дані для встановлення вартості будівництва за державні кошти отримано через Prozorro та запити на публічну інформацію. Міжнародні організації переважно, не працюють з Prozorro, а українське законодавство про доступ до публічної інформації на них не поширюється. Тому необхідні документи отримані завдяки співпраці з парламентською Тимчасовою слідчою комісією для розслідування дій посадовців, що загрожують економічній безпеці.
В межах дослідження проаналізовані проєкти, які реалізовувалися за різними моделями фінансування, зокрема коштом:
міжнародної допомоги: уряду Федеративної Республіки Німеччина через Кредитну установу для відбудови (KfW); ЄС під управлінням Північної екологічної фінансової корпорації (НЕФКО);
держбюджету, розпорядником яких виступало Державне агентство відновлення та розвитку інфраструктури;
приватних девелоперів;
приватних інвестицій ВПО та учасників бойових дій.
Варто зауважити, що в проєкти, які реалізуються НЕФКО, Міжнародною організацією з міграції (МОМ) та Держагентством відновлення, також включена вартість підведення інженерних комунікацій, яка здійснювалась шляхом співфінансування органами місцевого самоврядування. Також передбачено базовий ремонт та меблювання.
Зокрема МОМ коштом KfW будує в Ірпені багатоквартирний будинок із вбудованими нежитловими приміщеннями. Вартість його зведення із ремонтними роботами – 1290 євро/кв. м.
Читайте також
Проблеми з обліком: за три роки держава дала житло лише 63 ВПО
Замовником будівництва виступила Ірпінська міська рада, але проєкт реалізується не через Prozorro, а за власними процедурами МОМ. Це знижує рівень конкурентного відбору підрядників і ускладнює публічний контроль за формуванням вартості будівництва.
Ми звернулись до МОМ із запитом щодо розрахункової вартості будівництва житла, а також щодо процедур закупівлі, тендерної документації, учасників відбору, пропозиції переможця та умов контракту. Організація не надала відповідь, оскільки користується дипломатичним імунітетом і може не відповідати на запити, в тому числі й від українських правоохоронних органів.
Ірпінь, вул. Гостомельське шосе 12,14,16. Реалізовується Міжнародною організацією з міграції
В цій же Київській області Державне агентство відновлення здійснює за бюджетні кошти будівництво двох об’єктів в Бородянці (вул. Центральна, 353 та 359), але вже по 793 євро/кв. м і 908 євро/кв. м відповідно, за результатами проведених закупівель. На цьому прикладі видно позитивний вплив конкуренції на ціну.
У березні 2025 року Служба відновлення в Київській області оголосила закупівлі по цих двох об’єктам з очікуваною вартістю 370 млн грн і 442 млн грн, відповідно. За результатами конкурентних процедур в Prozorro ціна була знижена до 285,7 млн грн (економія 35%) та до 258,5 млн грн (30%). Цей приклад демонструє системну перевагу прозорих процедур: ринок зменшує ціну завдяки конкуренції.
Бородянка (вул. Центральна 359)
В той самий час приватні девелопери будують за 30 км від Бородянки, в Ірпені, житло в ціновому діапазоні від 767-857 євро/кв. м.
Таким чином, найвищу ціну квадратного метра житла в межах вибірки у Київській області продемонстрували проєкти, що фінансують міжнародні партнери. Ці проєкти характеризуються обмеженою публічною інформацією щодо процедури закупівель, оскільки визначення підрядника здійснюється за правилами донора, поза Prozorro.
Інша міжнародна фінансова організація – НЕФКО – будує житло для ВПО у Львові, Житомирі, Чернівцях, Ковелі, Дубно, Тернополі та Івано-Франківську. Впродовж 2023-2024 років зазначені громади уклали грантові угоди, в яких були визначені обсяги фінансування з боку ЄС, ролі учасників і процедури реалізації проєктів.
Аналіз цих грантових угод свідчить, що саме у цих документах закладена модель реалізації проєктів, яка безпосередньо впливає на їхню вартість. Громади формально зберігають статус бенефіціара та відповідальні за кінцевий результат – будівництво, приймання робіт, звітування.
Однак ключові функції управління проєктом передані НЕФКО та залученим нею консультантам. Зокрема, закупівлі виводяться за межі національного регулювання та підпорядковуються процедурам НЕФКО. Це означає, що інформація про це відсутня у публічному доступі. Громади можуть не надавати дані на запити, посилаючись на умови угоди з НЕФКО.
В ході дослідження ми встановили, що вартість квадратного метра житла в проєктах НЕФКО коливається від 1270 євро/кв. м до 2070 євро/кв. м.
Житомир, пров. Червоний, 60 (НЕФКО)
Так, у Житомирі донорський проєкт обходиться у 1709 євро/кв. м, тоді як приватні забудовники пропонують житло по 595-756 євро/кв. м. У Тернополі – 1545 євро/кв. м проти ринкових 540–643 євро/кв. м. У Чернівцях вартість житла в одному з донорських проєктів перевищує 2000 євро/кв. м із врахуванням будівництва котельні, а ринкові ціни становлять 676–892 євро/кв. м.
Слід враховувати, що ціна житла у приватних проєктах, як правило, не враховує внутрішнього ремонту, меблювання та побутового оснащення. Однак вже включає вартість земельної ділянки та прибуток девелопера, що не входить у собівартість будівництва обʼєктів донорами.
Львів, вул. Миколайчука А-1 (НЕФКО)
Але навіть якщо просто порівнювати проєкти НЕФКО між собою, то будівництво комплексу у Житомирі коштує 1709 євро/кв. м, але в ньому не передбачено навіть ліфт. У Львові квадратний метр коштує на 13 євро дорожче, але окрім ліфта, цей комплекс спеціально спроєктований для людей з інвалідністю.
Та навіть з урахуванням цих відмінностей у структурі витрат, залишається відкритим питання: чи може ремонт, меблювання та додаткове оснащення у донорських проєктах збільшувати ціну будівництва більш ніж на 1000 євро за квадратний метр у порівнянні з приватними девелоперами? Зрозуміло, що він може коштувати по різному і фактично не має верхньої межі. Водночас за даними ринку, ремонт з базовим меблюванням у сегменті “комфорт” у середньому становить близько 400 євро/кв. м.
Не виключено, що саме через відсутність єдиного цінового орієнтира проєкти будівництва житла для ВПО, що фінансуються за кошти міжнародної допомоги, досягають вартості у 1270-2070 євро/кв. м. І оскільки навіть при донорському фінансуванні замовниками будівництва таких проєктів залишаються органи місцевого самоврядування, вони несуть повну відповідальність за реалізацію проєктів.
Так, по одному із проєктів, який реалізовувався НЕФКО у місті Ковель, територіальне управління Бюро економічної безпеки вже відкрило кримінальне провадження за фактом завищення цін на будівельні матеріали й побутове обладнання. Орієнтовна сума збитків становить 5,7 млн грн. Правоохоронці вже провели обшуки у Ковельській міській раді.
Ковель, вул. Володимира Кияна, 49-А (НЕФКО)
І складається ситуація, коли Мінрозвитку обраховує вартість спорудження житла у 26 623 грн/кв. м, але в програми будівництва закладає ціну 50,4 тис. грн/кв. м, посилаючись на обрахунки органів місцевого самоврядування, які, своєю чергою, реалізовують проєкти донорів по 1270-2070 євро/кв. м (64,1-104,4 тис. грн).
Такі показники перевищують не лише державні нормативи, а й вартість житла від приватних девелоперів. У результаті виникає парадоксальна ситуація: житло однакового класу в Україні будується дорожче в межах міжнародних програм допомоги для ВПО ніж комерційними забудовниками на продаж.
У відповідь на запит, в НЕФКО повідомили, що розрахунки “Центру оцінки ризиків” містять деякі неточності, але є приблизно правильними. Які саме неточності – не уточнили. Разом з тим, організація повідомила, що у вартість будівництва “входить вся будівля, включаючи інженерні системи, сонячні панелі, теплові насоси, а також внутрішнє та зовнішнє оздоблення”.
Читайте також
Експеримент провалюється, навіть не почавшись? Як уряд збирається будувати житло для ВПО
В НЕФКО зазначають, що проєкт будівель “розроблено відповідно до категорії енергоефективності “С” Державних будівельних норм (ДБН), але його модифікували з метою забезпечення комфортних умов та демонстрації нових технічних рішень у контексті України”. Для зменшення споживання тепла огороджувальні конструкції будівлі мають товстіший шар утеплення та стін, інноваційне утеплення даху, а також двері та вікна з меншими тепловими втратами, ніж передбачено ДБН. В результаті енергоефективність відповідатиме категорії енергоефективності “В” ДБН.
“Житло надається у вигляді мебльованих та обладнаних квартир (а не гуртожитків) з меблями та кухонним і сантехнічним обладнанням, що є важливою складовою комфортних, безпечних умов проживання та швидкого заселення. Квартири будуть повністю мебльовані та обладнані кухнями, ванними кімнатами, ліжками, столами, робочими місцями та пральними машинами”, – кажуть в НЕФКО.
Водночас у програмі будівництва соціального житла, ініціатором якої є Мінрозвитку, також передбачений ремонт і відповідний клас енергоефективності. Але вартість становить 50,4 тис. грн/кв. м (999 євро), що майже вдвічі дешевше за деякі схожі проєкти НЕФКО.
Висновок
Дослідження показує, що відсутність єдиного підходу до визначення ціни будівництва квадратного метра житла створює хаос. Держава затверджує показники вартості, які сама ж і не використовує. Як наслідок, ціни від приватного девелопера, держави та міжнародних організації так суттєво відрізняються.
І ця різниця пояснюється не лише технічними характеристиками чи якістю будівництва, а й обраною моделлю реалізації проєктів. Закриті або обмежено конкурентні процедури закупівель, які використовуються частиною міжнародних організацій поза Prozorro, суттєво знижують конкурентний тиск на підрядників.
Відсутність відкритого електронного аукціону, публічної тендерної документації та незалежного механізму оскарження створює середовище, у якому ціна не формується ринком через конкуренцію, а визначається в межах внутрішніх процедур донора. В цьому середовищі може відбуватися завищення вартості.
Читайте також
Субурбанізація загальмувала. Як живе ринок новобудов у передмісті Києва
Кейсам, реалізованим через відкриті торги в Prozorro, притаманний інший результат: конкуренція дозволяє знижувати очікувану вартість на 30-35% і наближати її до ринкового рівня. Крім того, наявна система також дозволяє використовувати і нецінові критерії при відборі підрядників.
Тому питання майбутньої відбудови України полягає не лише у пошуку фінансування, а й у формуванні єдиних, прозорих і конкурентних правил використання коштів – незалежно від того, чи йдеться про державний бюджет, чи про міжнародну допомогу.
Матеріал підготовлено за підтримки Міжнародного фонду “Відродження”. Він представляє позицію авторів і не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду “Відродження”.
