Наразі в судах вирішується доля Детального плану території (ДПТ) частини Соломʼянського району Києва біля місцевого парку, затвердженого міськрадою у 2015-ому. Нещодавно служителі Феміди у першій інстанції винесли свої вердикти як мінімум у трьох таких справах. В рамках однієї з них цей містобудівний документ було скасовано повністю, ще в двох спорах заявникам було відмовлено у задоволенні їхніх позовів, проте попереду, схоже, апеляційне оскарження таких судових вердиктів. Так, Аліна Гладка, яка є власницею невеликого будинку на вул. Кубанській, 15, довела суду, що цей ДПТ суперечить Генплану столиці і що Київрада незаконно “перевела” ділянку під цим нерухомим майном із території садибної житлової забудови в територію громадських будівель та споруд, через що громадянка не може отримати цю землю у приватну власність. При цьому, на Хрещатику, 36, вочевидь, не надавали значення цій справі, адже юристи міськради навіть не надіслали суду відзив на цей позов. Таким чином, скандальний ДПТ вже явно “тріщить по швах”.
Як стало відомо КВ, наразі в судах перебуває низка справ щодо повного або часткового визнання протиправним і скасування рішення Київради №46/1949 від 24 вересня 2015 року, яким було затверджено ДПТ в межах Повітрофлотського просп., вул. Соломʼянської, Механізаторів, Кудряшова та залізничних колій у Соломʼянському районі столиці.
Позивачами у відповідних судових спорах виступають активісти Олексій Король, Максим Буренко, Артем Овсяниченко і громадська організація (ГО) “Збережемо Солом’янський парк” (у рамках справи №640/21122/22), громадянка Аліна Гладка (справа №320/4094/25) і ТОВ “Медично-оздоровчий комплекс “Кипарис” (справа №640/18542/22). Перші два провадження розглядав Київський окружний адмінсуд (КОАС), третє – Донецький окружний адмінсуд (базується в Слов’янську Донецької області, ця справа “прийшла” до нього після ліквідації Окружного адмінсуду Києва у грудні 2022-го).
Про що справи
У рамках справи №640/21122/22 столичні активісти вимагають повністю скасувати цей ДПТ. Однією з головних підстав для цього вони називають той факт, що окремі положення цього детального плану суперечать один одному і що даний ДПТ не уточнює Генеральний план Києва, який є основним містобудівним документом столиці, а фактично “переписує” його.
Зокрема, йдеться про те, що у розділі цього ДПТ під назвою “Проєктні пропозиції” запропоновано у північній частині кварталу 72:186 здійснити “улаштування громадської території з урахуванням при архітектурному рішенні складного рельєфу” – начебто з метою “упорядкування території, прилеглої до ландшафтного парку «Солом`янський», забезпечення зручних пішохідних зв’язків для мешканців проєктної території до зеленої зони, а також створення композиційного зв`язку парного та непарного боків вул. Генерала Шаповала (стара назва – Механізаторів) на перетині з вул. Мокрою (колишня назва – Кудряшова)”. Однак, як зазначають активісти, у графічній частині цього ДПТ на цій же його частині передбачено проєктування двох зблокованих будинків громадського призначення “Торгово-розважальний комплекс з готелем”.
Крім того, у відкритих джерелах є інформація стосовно того, що у своєму позові активісти вказували на те, що даним ДПТ було змінено функціональне призначення ділянок на вул. Генерала Шаповала, 1-3 всупереч положенням Генплану Києва – тобто комунально-складські території стали зоною громадської забудови. Завдяки цьому, як зазначають позивачі, фактично було легалізовано будівництво скандально відомого житлового комплексу (ЖК) “Citizen” (орендар двох ділянок орієнтовною площею 1,27 га і замовник будівництва – ТОВ “Смарт Девелопмент”). Вочевидь, саме цей факт став причиною подання даного позову, адже активісти не перший рік виступають проти даної забудови, і до того ж вони повідомляли про цей судовий спір в контексті своїх намірів щодо недопущення зведення вказаного об’єкта.
Також позивачі підкреслили, що столична влада порушила вимоги законодавства у частині інформування мешканців Києва щодо підготовки даного ДПТ про затвердження. Так, активісти повідомили суду, що наклад газети «Солом’янка» № 4 (5) за липень 2015-го, в якому було оприлюднено оголошення про громадське обговорення цього детального плану, склав 86434 примірники, у той час як, згідно з відомостями Головного управління статистики у Києві, станом на 1 серпня того ж року у Солом`янському районі постійне населення становило понад 358,1 тис. осіб. Таким чином, мовляв, тираж цієї газети, покривав лише чверть мешканців зазначеного району.
28 липня 2025 року КОАС повністю відмовив активістам у задоволенні їхніх вимог. Зокрема, суддя Ярослава Горобцова вказала на те, що “на підставі співставлення ДПТ відповідної території та частини Генерального плану Києва не встановлено явної невідповідності між цими видами містобудівної документації, про що зазначають позивачі”. Також служительниця Феміди критично оцінила доводи позивачів стосовно неналежного інформування громадськості, адже, мовляв, правовим регулюванням не визначено критерії, “яким мають відповідати засоби масової інформації, через які здійснюється оприлюднення розроблених в установленому законодавством порядку проєктів містобудівної документації”. Разом з тим, можна припустити, що у цій справі зарано ставити крапку, адже активісти ще мають право на апеляційне оскарження програшного для себе рішення суду.
А ось громадянці Аліні Гладкій вдалося у тому ж суді добитися успіхів – 9 липня суддя КОАС Сергій Дудін задовольнив її позов щодо скасування даного ДПТ. На відміну від ГО “Збережемо Солом’янський парк””, Аліні Гладкій все ж вдалося довести, що цей детальний план суперечить Генплану столиці.
Так, позивачка повідомила суду, що у травні 2024 року вона стала власницею будинку на вул. Кубанській, 15 у Солом’янському районі площею 53,1 кв.м., а вже 10 липня того ж року вона звернулась до Київради з клопотанням про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення їй у власність ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:141:0050, на якій розміщена вказана будівля, з цільовим призначенням “для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд”. Однак, 15 серпня 2024 року у столичній міськраді було зареєстровано проєкт рішення №08/231-1435/ПР щодо надання Аліні Гладкій відмови у розробці такого проєкту землеустрою. Підставою для цього послугувало те, що “заявлена ініціатива не відповідає містобудівній документації за функціональним призначенням”. Йшлося про те, що, мовляв, відповідно до спірного ДПТ, ця ділянка площею 0,08 га належить до території громадських будівель та споруд.
Громадянка не погодилася із таким вердиктом міської влади і звернулася до суду. Служителям Феміди вона повідомила, що, згідно з Генпланом столиці, ця земля насправді віднесена до території садибної житлової забудови, і у ДПТ (його графічних матеріалах і текстовій частині) немає інформації щодо підстав зміни функціонального призначення ділянки. І суду таких аргументів вистачило.
Вочевидь, Київрада, яка є відповідачем у цій справі, ще скористається своїм правом на оскарження судового рішення у апеляційному суді. Найімовірніше, що на Хрещатику, 36 раніше просто не приділили цьому судовому спору належної уваги, адже міськрада навіть не надала письмового відзиву на позовну заяву, хоча, судячи з даних у рішенні суду, знала про вимоги Аліни Гладкої. Можна припустити, що одним із аргументів на свою користь представники столичної влади назвуть той факт, що вони де-юре ще не відмовили громадянці у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою, адже відповідний проєкт рішення від 15 серпня 2024-го досі не затверджено муніципалітетом.
А ось ТОВ “Медично-оздоровчий комплекс “Кипарис” було відмовлено в задоволенні його позовних вимог стосовно визнання рішення міськради про затвердження цього ДПТ протиправним в частині однієї ділянки – відповідне рішення Донецький окружний адмінсуд прийняв 25 квітня 2025 року, однак надалі компанія подала апеляційну скаргу на нього до Шостого апеляційного адмінсуду, яка наразі ще не розглянута по суті.
Так, дана ТОВ-ка з грудня 2004 року є власником розташованого на вул. Патріарха Мстислава Скрипника, 46 (стара назва – вул. Миколи Островського) об’єкта незавершеного будівництва, а з січня 2009 року орендує у столичної громади ділянку під ним площею 0,11 га з цільовим призначенням “для будівництва, експлуатації та обслуговування медично-оздоровчого центру” (кадастровий номер – 8000000000:72:063:0057). Разом з тим, як зазначили у “Медично-оздоровчому комплексі “Кипарис”, спірним ДПТ було передбачено, що на цій ділянці має бути побудовано підземний паркінг з влаштуванням озеленення на покрівлі (тобто, будівництво будь-яких капітальних споруд вище відмітки земної поверхні не передбачено). У компанії підкреслили, що рішення Київради про затвердження ДПТ “грубо порушує норми земельного та містобудівного законодавства, обмежує здійснення позивачем права приватної власності на нерухоме майно, що розташоване на ділянці, та права користувача ділянки відповідного до договору оренди”.
Однак, цих доводів ТОВці не вистачило для того, щоб переконати суддю Ларису Голубову. Так, служительниця Феміди погодилася із позицією Київради стосовно того, що зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення обмежень у використанні землі, а також припинення права власності або права користування ділянкою, яка була передана компанії в користування, а також не тягне за собою “обов`язковості” зміни виду цільового призначення ділянки”.
Передісторія
Рішенням про затвердження цього ДПТ Київрада визначила що він охоплює територію площею 196,14 га, з яких 69,2 га призначені під житлову забудову, а 69,5 га – під забудову іншого призначення. На момент розробки цього ДПТ у даній місцевості проживало близько 30 тис. осіб, а до закінчення його реалізації чисельність населення Солом’янки має зрости до 34,2 тис. При цьому забудована житлом територія має збільшиться з 60,8 га до вищезгаданих 69,2 га, а житловий фонд має “вирости” з 652 тис. кв.м. до 882 тис. кв.м. (або з 624 до 855 тис. кв. м. без урахування гуртожитків). Замовником розроблення цього ДПТ виступив Департамент містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації (КМДА), генеральним проєктувальником – ТОВ “Проектгенплан”, а інвестором (сплатив за розробку цього ДПТ) – ТОВ “Кийбуд”.
Судові спори щодо цього ДПТ тривають роками, але поки що нікому не вдалося добитися остаточного його оскарження. Зокрема, ще у липні 2019 року Окружний адмінсуд Києва задовольнив вимоги громадянина Ігоря Горбасенка щодо скасування відповідного рішення міськради. Однією з підстав стало те, що проєкт цього ДПТ не відповідав вимогам Закону “Про регулювання містобудівної діяльності”, оскільки у протоколі засідання секції містобудування та архітектури вказано зовсім інші техніко-економічні показники, ніж у самому проєкті. Однак, надалі позивач відмовився від своїх позовних вимог (схоже, що з ним домовились), а тому рішення Київради про затвердження цього ДПТ знову стало “чинним”.
Надалі, у 2020-2022 роках, частково оскаржити цей детальний план намагалося ТОВ “Сервісшина ЛТД”, яке є орендарем комунальної ділянки площею 0,38 га на вул. Мокрій, 14-А. Фактично цей позов було подано задля того, щоб скасувати “прописані” в ДПТ вимоги стосовно того, що вказана земля відноситься до території зелених насаджень загального користування та частково до території багатоповерхової житлової забудови, хоча у Генплані було зазначено, що це комунально-складська територія і частково територія житлової багатоповерхової забудови. Саме через наявність словосполучення “зелені насадження” ТОВ “Сервісшина ЛТД” не могло почати будівництво на орендованій землі житлової багатоповерхівки під виглядом реконструкції розташованої там станції технічного обслуговування.
Читайте: Чтобы построить ЖК по ул. Кудряшова, 14-А, застройщик отменил через суд часть ДПТ
Врешті-решт, компанія добилася успіхів – у грудні 2022 року Касаційний адмінсуд повністю задовольнив її вимоги. Таким чином, ділянці на вул. Мокрій, 14-А було “повернено старе функціональне призначення”, яке було передбачено Генпланом. Після цього ТОВ “Сервісшина ЛТД” взялося судитися з Департаментом містобудування та архітектури за те, щоб висота “майбутньої” будівлі на орендованій компанією ділянці складала 82,6 м – замість погоджених мерією 44,9 м. Відповідний судовий спір де-факто триває і досі.
Читайте: Оточення Юрушева добивається права на висотну забудову у Солом’янському районі столиці
Також тривалий час зі столичною владою судилося і ТОВ “Н.В. Інвест” – орендар земельної ділянки на вул. Патріарха Мстислава Скрипника, 46-В, яка розташована поруч з землею, яку в міської громади орендує вищезгадане ТОВ “Медично-оздоровчий комплекс “Кипарис”. Вимоги “Н.В. Інвест” були схожими і за причиною, і по суті. Так, ця компанія з 2017 року орендувала ділянку площею 0,06 га з цільовим призначенням “для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної політики” та функціональним призначенням, згідно з Генпланом, “територія громадських будівель та споруд”. Однак, спірним ДПТ було передбачено, що на цій землі має з’явитися підземний паркінг – як і у випадку з ділянкою, що орендує ТОВ “Медично-оздоровчий комплекс “Кипарис”.
Читайте: КГГА со второго раза разрешила строить медцентр на Соломенке
Втім, 15 травня 2024-го КОАС відмовив “Н.В. Інвест” у задоволенні його вимог щодо скасування ДПТ в частині орендованої компанією ділянки. При цьому, столична влада надалі використовувала це рішення суду якраз у справі за позовом ТОВ “Медично-оздоровчий комплекс “Кипарис” – в якості доказу того, що вона начебто робила все правильно і по закону. Що цікаво, дану справу розглядав суддя Сергій Дудін, який надалі, як зазначалося вище, задовольнив вимоги Аліни Гладкої стосовно цього ДПТ.
Що відомо про фігурантів
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Медично-оздоровчий комплекс “Кипарис” (орендар ділянки на вул. Мстислава Скрипника, 46 та позивач в одному із судових спорів) було зареєстроване у листопаді 2004 року. Його директором, засновником та кінцевим бенефіціаром зазначено київського бізнесмена Вагіфа Абдуллаєва, який також є офіційним власником ТОВ “Н.В. Інвест” – вищезгаданої компанії, яка є користувачем ділянки на вул. Мстислава Скрипника, 46-В.
Також Абдуллаєв відомий як власник ТОВ “Вагра” – скандально відомого орендаря ділянки на вул. Волгоградській, 25, яка знаходиться в межах історичної місцевості Батиєва гора (на схилі Протасового яру) та входить до зсувонебезпечної зони. На цій землі вказана компанія вже не перший рік збирається звести житлову багатоповерхівку (одна з назв, яка зустрічалася у відкритих джерелах – ЖК “Волгоградський”). Проти цієї забудови активно виступає столична громадськість – мешканці Києва, серед іншого, зазначають, що будівництво висотки на цій локації може призвести до “обвалів”. Також кияни незгодні з ущільнюючою забудовою цієї місцевості – будівництво планувалося розпочати фактично поряд зі стіною п’ятиповерхівки, впритул до школи та дитячого садка, перекривши ґрунтову дорогу, якою ходили люди.
Читайте: ТОВ “Вагра” не залишає спроб побудувати ЖК на Батиєвій горі
Столичне ТОВ “Смарт-Девелопмент” (замовник будівництва ЖК “Citizen”) було зареєстровано у жовтні 2011 року. Керівником компанії вказано Тетяну Ковтун. Засновниками компанії є мешканці Києва Микита Селюк, Олександр Селюк, Денис Селюк, Владислава Селюк та Олександр Омельченко. Двоє останніх також є кінцевими бенефіціарами цієї ТОВки .
Система Youcontrol відносить “Смарт-Девелопмент” до групи компаній сім’ї Омельченка, яка об’єднує понад три десятки підприємств, зайнятих у сфері нерухомості та будівництва. На даний момент ключова особа цієї групи – нардеп IV скликання Верховної Ради Олександр Олександрович Омельченко, який є сином ексмера Києва, екс-голови КМДА та ексголови фракції “Єдність” у Київраді Олександра Олександровича Омельченко (помер від коронавірусу в листопаді 2021-го). Хтось із них якраз і є засновником вищезгаданого ТОВ.
Зазначимо, що раніше різні джерела також повідомляли, що відношення до забудови на вул. Генерала Шаповала, 1-3 через осіб зі свого оточення має одіозний Денис Комарницький – бізнесмен, депутат Київради V-VI скликань від “Блока Леоніда Черновецького”, юрист та фігурант резонасної справи щодо фактів можливого заволодіння столичною землею (т.зв. “операція “Чисте місто”). Так, саме йому приписували відношення до ТОВ “Сігма-Білдінг”, яке свого часу було заявлено гепідрядником будівництва вказаного комплексу.
Мешканці Солом’янського району заявляли, що земля під це “майбутнє” житло була отримана забудовниками на сумнівних підставах, що новий об’єкт може загрожувати зеленим насадженням у розташованому поруч Солом’янському парку і що ущільнююча забудова Солом’янського району вже призвела до виникнення низки інфраструктурних проблем.
Київське ТОВ “ВКФ “Сервісшина” (орендар ділянки на вул. Мокрій, 14-А, який оскаржив частину ДПТ) було зареєстроване у червні 1993 року. Керівником фірми вказано Євгена Маличенка, засновником – венчурний фонд “Форум-Капітал”, власником – мешканець села Іванковичі Обухівського району Київської області Андрій Манжелей.
За даними медіа, Андрій Манжелей – племінник відомого бізнесмена Леоніда Юрушева. У різні часи компаніям із його оточення приписували відношення до елітних столичних готелів “InterContinental Kyiv”, “Fairmont Grand Hotel Kyiv”, “Riviera House” і “Alfavito”, девелоперської компанії “Ярославів Вал”, вагоноремонтного заводу “Дніпровагонрембуд”, Коростенського заводу з виробництва плит МДФ і т.д. За інформацією журналу “Новий час” та інвестиційної компанії Dragon Capital, у 2019 році Юрушев займав 26 місце у списку найбагатших українців зі статком у 202 млн доларів.
Про містобудівну політику Києва
Як неодноразово повідомляла КВ, за ідеєю та законодавством місто повинно розбудовуватись згідно ДПТ, які уточнюють положення чинного Генплану. Так треба робити, щоб уникнути містобудівного хаосу, зокрема – масштабної житлової та торгівельної забудови там, де це не дозволяє робити відсутність достатньої кількості об’єктів соціальної, інженерної та транспортної інфраструктури. Щоб в столиці будувались не лише житлові комплекси та торгові центри, а й школи, дитсадки, лікарні, нові дороги, різні підприємства, автостоянки, станції метрополітену, електромережі тощо.
Столична влада, як відомо, ще у 2008 році заявила, що затверджений у 2002 році чинний Генплан Києва давно “застарів” (його просто не виконували за всіма параметрами, крім будівництва житла.- КВ), і потім дуже довго розробляла новий Генплан Києва, але врешті-решт, у квітні 2024 року, була вимушена від цієї подальшої розробки відмовитись. Таким чином, усю забудову Києва фактично регулюють затверджені ДПТ – ці документи повинні “встановлювати правила гри” – перешкоджати несанкціонованній забудові, регулювати кількість інфраструктурних об’єктів тощо.
Втім, на практиці це призводить до того, що столиця забудовується, схоже, виключно згідно комерційних інтересів бізнесменів-забудовників, які виступають замовниками розробки ДПТ, а містяни змушені витрачати свої сили на безперспективну боротьбу з ущільнюючою забудовою, що масово забирає у них зелені зони, прибудинкові території та пам’ятки історії та архітектури.
Цією системою влада столиці дозволяє фактично в ручному режимі керувати Департаменту містобудування та архітектури КМДА. Саме чиновники з цього структурного підрозділу мерії готують для затвердження Київрадою проєкти ДПТ, які не відповідають Генплану та містять в собі всі забаганки забудовників. Надалі це призводить до того, що жоден з цих документів у минулі роки депутати міськради не затверджували без резонансних скандалів та протистояння з киянами (ймовірно, їх в результаті приймають тільки отримавши гроші від зацікавлених бізнесменів.- КВ).
Читайте: За погану роботу містобудівному департаменту КМДА забезпечили безбідне існування
Схожа ситуація спостерігається і з видачею вищезгаданим департаментом містобудівних умов та обмежень (МУО) – документу, у якому встановлюються параметри та вихідні дані для проєктування кожного конкретного будівництва і на підставі якого забудовники надалі отримують погодження на проведення робіт від Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ). Згідно із законодавством, “містобуди” повинні повністю відповідати вимогам Генплану і ДПТ – тобто, наприклад, ними не може погоджуватися подальше будівництво житла в промислових зонах тощо.
Але по факту Департамент містобудування та архітектури КМДА “роздає” МУО на власний розсуд, навіть там де ДПТ не затверджені, і не встановлюючи, чи відповідає цільове і функціональне призначення земельних ділянок містобудівній документації. Зокрема, чиновники активно видають МУО на проєктування будівництва БФК, по факту на таких ділянках зводилися ЖК, хоча відповідна земля, наприклад, за функціональним призначенням відносилася до територій громадських будівель та споруд, на яких заборонено будівництво житла.
Ці та інші порушення з боку містобудівного департаменту столичної мерії не є оціночним судженням журналістів або громадських активістів – вони були офіційно встановлені Департаментом внутрішнього фінансового контролю та аудиту КМДА ще в 2022 році. Такий режим видачі МУО “ревізори” тоді прямо назвали “ручним” і зафіксували в ньому можливість корупційних ризиків. Свою позицію аудитори пояснювали тим, що чиновники “фактично одноосібно визначають планувальну організацію та подальший шлях розвитку конкретної місцевості, позбавляючи територіальну громаду її права на участь у плануванні території міста”.
Нагадаємо, посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов (на колажі). Діяльність цього структурного підрозділу столичної мерії наразі контролює заступник голови КМДА Вячеслав Непоп. До нього, із квітня 2021-го, роботу обох цих структурних підрозділів столичної мерії в якості заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень контролював Петро Оленич, аж поки у березні 2025-го не був звільнений після отримання підозри у справі щодо можливих махінацій зі столичними комунальними ділянками.
Фото: колаж КВ
Олександр Глазунов
